18 نکته مهم که باید برای مشارکت در ساخت بدانید!

:: برچسب‌ها: مشارکت در ساخت , ساخت مشارکتی , وبلاگ مشاور در ساخت , آگهی رایگان , شهر24 ,
:: بازدید از این مطلب : 3

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0

نکات اصلی و مهم در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

دارندگان زمین و خانه‌های کلنگی مایل هستند تا در احداث ساختمان بر روی املاک خود با سازندگان مشارکت نمایند بدین شکل که مالک ملک خود را به عنوان آورده قرار می‌دهد و سازنده کلیه هزینه‌های ساخت را متقبل می‌شود. در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت نکات ذیل را مورد توجه قرار دهید:

 

 

 

 ۱- از حیث اصالت و صحت اسناد و همچنین سمت مالک موارد مذکور در معامله خانه یا زمین را باید رعایت کنید.

 

 

 

۲- از حیث انتخاب سازنده به نکات ذیل توجه کنید:

 

 

 

اولاً: سازندگان با تکیه بر توانایی های بالقوه و برنامه های مالی خود قراردادهای مشارکت را امضاء می‌کنند و بسیار اتفاق می‌افتد که برنامه های آنها به نتیجه های مورد نظر آنها نمی رسد و ادامه کار پروژه با مشکل مواجه می‌شود لذا ضمانت اجراهای لازم را پیش بینی کنید.

 

 

 

ثانیاً: سازندگان برای شروع کافی است قرارداد را امضاء نمایند و ممکن است که لازم نباشد وجهی هم در هنگام انعقاد قرارداد مبادله شود.

 

 

 

چه بسا اشخاصی به راحتی به امضاء قراردادهای مشارکت تن داده و متعاقباً اجرای قرارداد را رها نمایند. اینجا مالک است که با مشکل جدی مواجه است چرا که باید اجرای تعهدات سازنده را از دادگاه بخواهد یا با توسل به شروط فسخ احتمالی موجود در قرارداد فسخ قرارداد را اعلام و تنفیذ آن را از دادگاه بخواهد. لذا لازم است که به مالک تذکر داده شود که توانایی های سازنده را بررسی و همچنین تضمینات کافی برای اجرای تعهدات سازنده اخذ شود.

 

 

 

ثالثاً: از آنجا که پرداخت هزینه‌های ساخت به عهده سازنده می‌باشد سازنده برای کاهش هزینه های خود تلاش خواهد کرد و این تلاش منجر به پائین آمدن کیفیت و عدول از شرایط قرارداد و نارضایتی و نتیجتاً بروز اختلاف خواهد شد.

 

 

 

لازم است مشخصات کامل مصالح تشریح شده و نقشه‌های اجرایی و تفصیلی به صورت دقیق تهیه و ضمیمه قرارداد گردد تا زمینه این سوء استفاده از بین برود.

 

 

 

۳- پس از رسیدگی به سمت و صلاحیتهای طرفین نوبت به تعیین آورده طرفین می‌رسد:

 

 

 

توجه دارید که مشارکت بدین مفهوم است که هر یک از طرفین آورده‌ای دارد و این دو آورده با هم ممزوج شده و هر یک از طرفین بالنسبه به میزان آورده خود در این مال ممزوج شریک می‌باشند.

 

 

 

باید آورده های هر یک از طرفین به دقت مشخص و ارزیابی شوند و بر این اساس سهم هر یک از طرفین در مال مورد مشارکت مشخص گردد.

 

 

 

برای مثال اگر قیمت ملک برابر با پانصد میلیون تومان باشد و هزینه اجرا نیز به همین میزان محاسبه و ارزیابی گردد طرفین بالمناصفه در مال مورد مشارکت شریک خواهند بود. معمولاً آورده مالک زمین است و سازنده کلیه هزینه‌های صدور پروانه و هزینه‌های ساخت را تقبل می‌نماید و متعهد به اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی و همچنین خرید امتیازات قانونی مانند آب و برق و گاز می‌باشد.

 

 

 

۴- گام چهارم مدت زمان اجرای قرارداد است.

 

 

 

مدت قرارداد لازم است به شکل یک برنامه زمانبندی باشد تا سازنده ملزم به پیشبرد پروژه طبق برنامه باشد. معمولاً اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم و برای اجرای هر مرحله مدت زمان خاصی پیش بینی می‌شود:

 

 

 

۱- خاکبرداری و تجهیز کارگاه    ----  روز  

 

 

 

۲- اجرای اسکلت --- روز 

 

 

 

۳- سفت کاری --- روز 

 

 

 

۴- نازک کاری --- روز 

 

 

 

۵- اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی --- روز 

 

 

 

بایر برای تأخیر در هر یک از مراحل برنامه زمانبندی قرارداد ضمانت اجرا مشخص شود و سازنده خود را مکلف بداند که در ظرف برنامه زمانبندی اجرای پروژه را انجام دهد.

 

 

 

اگر برنامه زمانبندی پیش بینی نکنید تا پایان مدت قرارداد نمی توانید مدعی تخلف سازنده در خصوص مدت زمان اجرا شوید و در حالیکه اطمینان به عدم اجرای پروژه دارید ناچار باید تا پایان زمان اجرای قرارداد صبر نموده و بعد از آن اقدامات قضایی را شروع نمائید که نتیجه آن ورود ضرر زیاد به مالک است.

 

 

 

۵- تقسیم سود و زیان:

 

 

 

از آنجا که قرارداد در قالب یک عقد مشارکت است لذا مبنای تقسیم سود و زیان آورده طرفین است و نمی توان بیش از آورده یک طرف برای وی سودی در نظر گرفت معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت پیش بینی می کنند که در پایان قرارداد آپارتمانها به چه شکل بین طرفین تقسیم شوند.

 

 

 

۶- پیش بینی ضمانت اجراهای لازم برای انجام تعهدات طرفین:

 

 

 

الف- تعهدات مالک تحویل ملک در زمان مقرر و معمولاً دادن وکالت کاری به سازنده است که تا سازنده امکان مراجعه به شهرداری و اخذ پروانه ساختمانی را داشته باشد.

 

 

 

در مواردی هم ممکن است پروانه ساختمانی توسط مالک اخذ شده باشد و نیاز به این وکالت کاری نباشد.

 

 

 

در قرارداد معمولاً تاریخ شروع مدت زمان قرارداد را تاریخ تحویل ملک توسط مالک قرار می‌دهند که باید تحویل با صورتجلسه کتبی به عمل آید و بدین شکل تأخیر در تحویل منجر به کاهش مدت زمان اجرای قرارداد نمی‌گردد و برای تأخیر در تحویل تا یک مدت زمان مشخص خسارت تأخیر قرار داده و برای بعد از آن تاریخ به سازنده حق فسخ قرارداد می‌دهند. مالک باید زمینه اجرای قرارداد و ادامه پروژه را تا آنجا که مربوط به اوست فراهم آورد مراجع قانونی مانند شهرداری وسایر نهادهای ذیربط مالک را به رسمیت می‌شناسند لذا مالک باید وکالت کاری جامع در این خصوص به سازنده بدهد و یا اینکه در موارد لازم شخصاً امور قانونی مربوطه را پیگیری نماید تا از اختلال در ادامه کار پروژه جلوگیری شود و اگر اختلال در ادامه کار پروژه ناشی از عدم پیگیری مالک باشد باید ضمانت اجرای لازم را برای این مورد پیش بینی نمود.

 

 

 

از آنجا که سند رسمی به نام مالک می‌باشد سازنده خواستار تنظیم سند به نام خودش به نسبت سهام وی در مال مورد مشارکت می‌باشد. به نظر می‌رسد که باید ازتنظیم سند به نام سازنده در ابتدای قرارداد خودداری شود و دلیل آن روشن است چرا که هنوز سازنده آورده‌ای ندارد تا بتواند بخشی از آورده مالک را سهیم شود لذا بهتر است پس از پیشرفت پروژه به میزان ۵۰ درصد به همین میزان از سهم سازنده به نام وی تنظیم سند شود و الباقی در پایان پروژه معهذا تضمین لازم از مالک در این خصوص اخذ شود و ضمانت اجراهای لازم از قبیل خسارت تأخیر در تنظیم سند و یا وجه التزام کافی در قرارداد پیش بینی شود.

 

 

 

 

 

 

 

ضمانت اجرای تعهدات سازنده:

 

 

 

۱- احداث ساختمان

 

 

 

۲- احداث طبق کیفیت و مشخصات موارد توافق

 

 

 

۳- انجام تعهدات ظرف مهلت مقرر

 

 

 

۴- تعهدات سازنده در قبال اشخاص ثالث مانند همسایگان و کارگران

 

 

 

لازم است برای اجرای هر کدام از این تعهدات در قرارداد ضمانت اجرای لازم پیش بینی شود می توان ضمانت اجراهای ذیل را پیش بینی نمود:

 

 

 

برای مورد ۱: دادن حق فسخ به مالک و مطالبه وجه التزام

 

 

 

برای مورد۲ : در صورت امکان رفع نقص و اجرا مطابق کیفیت مندرج در قرارداد والا پرداخت خسارت و وجه التزام

 

 

 

برای مورد۳: پرداخت خسارت برای مدت زمان مشخص مثلاً دو ماه تاخیر در هر یک از مراحل زمانبندی و سپس قردادن حق فسخ برای مالک و مطالبه خسارات تاخیر تادیه و همچنین وجه التزام

 

 

 

برای مورد۴: قرار دادن وجه التزام و دادن اختیار به مالک که چنانچه سازنده به تعهدات خود عمل ننماید مالک بتواند خسارات را به صلاحدید خود پرداخت و از سازنده مطالبه نماید.

 

 

 

 

 

 

 

پیش فروش واحدها:

 

 

 

یکی از موضوعاتی که باعث ایجاد مشکلات عدیده ای برای طرفین می گردد پیش فروش واحد هاست

 

 

 

۱- ممکن است مالک واحد هایی را پیش فروش نموده و تعهداتی را تقبل نماید و به دلیل تخلف سازنده مجبور  به پرداخت خسارات زیادی به خریداران خود شود.

 

 

 

۲- ممکن است سازنده قبل از شروع به ساخت و پیشرفت پروژه با توجه به قرارداد مشارکت فی ما بین مبادرت به پیش فروش واحدها نموده و متعاقبا"اجرای پروژه را رها نماید اینجاست که عواقب اقدامات سازنده متوجه مالک هم میشود و مالک با خریدارانی روبروست که با اذن وی فی الواقع با انها معامله شده است

 

 

 

باید توجه نمود یکی از نکات مهم این است که حق پیش فروش واحدها برای سازنده بسیار محدود شود و سازنده تنها حق فروش بخشی از سهم خود آن هم بالنسبه به پیشرفت پروژه داشته باشد و لا غیر.

 

 

 

 

 

 

 

وضعیت پروژه در صورت فسخ قرارداد از ناحیه مالک :

 

 

 

ممکن است پروژه برای مثال بیست درصد پیشرفت داشته باشد و به دلیل توقف اجرا وبا استفاده از شرط مندرج در قرارداد مالک قرارداد را فسخ نماید.در این صورت وضعیت حقوق سازنده چگونه است در این خصوص اگر ترتیب خاصی در قرارداد پیش بینی نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تامین دلیل هزینه های انجام شده توسط سازنده را برآورد نماید و در این صورت سازنده بالنسبه به آورده خود در پروژه شریک خواهد بود که آثار و عواقب بعدی مال مشترک گریبان گیر پروژه خواهد شد .

 

 

 

لازم است برای اجتناب از چنین وضعیتی در قرارداد پیش بینی شودکه در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه های انجام شده آن هم پس از کسر خسارات می باشد و هیچگونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

 

 

:: برچسب‌ها: مشارکت , مشارکت در ساخت , ساخت مشارکتی , شهر24 , آگهی رایگان ,
:: بازدید از این مطلب : 6

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0

مشارکت در ساخت:

ویژگی های خرید یک آپارتمان خوب

به گزارش مشرق، هنگام خرید خانه، ملک یا ساختمان نکات بسیار مهمی وجود دارد که برخی از آن‌ها را به صورت خلاصه و اشاره وار برشمرده‌ایم، این موارد را در مواقع خرید نادیده نگیرید.

:: برچسب‌ها: مشارکت , مشارکت در ساخت , ساخت مشارکتی , شهر24 , آگهی رایگان ,
:: بازدید از این مطلب : 9

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0

مشارکت در ساخت:سهم‌‎الشرکه چیست و چطور محاسبه می‌شود؟

پیش از صحبت در مورد سهم‌‎الشرکه بهتر است با طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و آورده‌های هر کدام آشنا شویم.

 

• مالک یکی از طرفین مشارکت است که آورده‌ او همان زمین و ملک کلنگی است.
• سازنده یا شریک طرف دوم مشارکت است که آورده‌ او هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز ملک جدید است.

 

از آنجا که مالک زمین و سازنده ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت با هم شریک هستند باید پیش از عقد قرارداد سهم هر یک بسته به آورده آنها مشخص شود.

 

 

 

در قراردادهای مشارکت در ساخت باید آورده‌ هر کدام از طرفین محاسبه شده و سهم‌‎الشرکه آن‌ها به نسبت آورده‌هایشان در قرارداد درج گردد. برای محاسبه‌ سهم‌‎الشرکه باید مراحل زیر طی شود:

 

1. قیمت هر متر زمین در زمان عقد قرارداد محاسبه و در نهایت ارزش فعلی زمین مالک به عنوان آورده‌ او در نظر گرفته می‌شود.
2. هزینه‌ مربوط به ساخت و ساز با مصالح ساختمانی مورد نظر سازنده محاسبه شود. بهتر است در این مرحله‌ از کارشناسان مجرب کمک گرفته شود و صرفا به تخمین شخص سازنده اکتفا نشود. این هزینه نیز به عنوان آورده‌ سازنده محسوب می‌شود.
3. مجموع ارزش زمین و هزینه‌های ساخت و ساز «ارزش سرمایه‌گذاری» خوانده می‌شود. سهم‌‎الشرکه هر کدام از طرفین قرارداد از تقسیم مبلغ آورده بر کل ارزش سرمایه‌گذاری تعیین و به صورت درصد در قرارداد مشخص می‌شود. پس از اتمام پروژه، طرفین قرارداد به نسبت سهم‌‎الشرکه خود از پروژه سهم برمی‌دارند.

 

گاهی اوقات برای تنظیم درصد مشارکت در ساخت، سازنده ابتدای پروژه مبلغی را تحت عنوان «بلاعوض» به مالک پرداخت می‌کند. باید توجه شود که این مبلغ هنگام محاسبه‌ سهم‌‎الشرکه باید از آورده‌ی مالک کسر گردد.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.

 

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

:: برچسب‌ها: مشارکت در ساخت , سهم الشرکه , مشارکت , ساخت مشارکتی , قوانین مشارکت در ساخت ,
:: بازدید از این مطلب : 43

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0

مهم‌ترین نکات در قرارداد مشارکت در ساخت

 

• در قوانین مشارکت در ساخت مسئله‌ی بسیار مهمی که برای نوشتن قرارداد تعیین‌شده است، تعیین داور بین دو طرف است. عده‌ای بر اساس یک باور غلط داور را باریش سفید اشتباه می‌گیرند. آن‌ها تصور می‌کنند که وظیفه‌ی داور میانجی‌گری و گرفتن میانه‌ی طرفین است. درصورتی‌که باید بدانند که داور مسئول است طبق شواهد موجود، موضوع را به نفع یک‌طرف تمام کند و نقشی شبیه به نقش قاضی دارد نه ریش‌سفید. بنابراین طرفین باید بدانند که اگر می‌خواهند داور را از میان آشنایان خود انتخاب کنند باید این را هم در نظر بگیرند که ممکن است داور نظری علیه نظر آن‌ها داشته باشد و شرایط را به نفع طرف مقابل تمام کند، پس نباید این موضوع منجر به ایجاد دلخوری در آن‌ها شود. درصورتی‌که داور نتواند قضاوتی درست در حین قرارداد داشته باشد تا پنج سال از داوری محروم می‌شود.
• انتخاب کارشناس فنی مرضی‌الطرفین در قرارداد و قوانین مشارکت در ساخت بسیار مؤثر است. بسیاری از مسائل و مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافاتی است که نیازی به مراجعه به دادگاه یا داوری ندارد و با اظهارنظر کارشناسی حل می‌شود. حتی در صورت طرح دعوا در دادگاه یا داوری نیز می‌‌توان از نظرات همین کارشناس استفاده نمود. لزومی ندارد که کارشناس فنی موردتوافق، کارشناس رسمی باشد.
• برای جلوگیری از تخلف در تعهدات طرف مقابل در پرداخت درصد مشارکت در ساخت و دیگر تعهدات اجرایی حتماً باید وجه التزام سنگینی در قرارداد تعیین شود.
• برای جلوگیری از بروز اختلاف میان طرفین بابت تفاوت تعریف طرفین از مراحل پیشرفت کار (مثال فونداسیون، اسکلت و…) بهتر است زمان‌بندی پیشرفت کار مطابق با تعاریف و زمان‌بندی ارائه‌شده در دفاتر خدمات الکترونیک یا تعاریف استاندارد دیگر روشن شود.
• اگر طرف قرارداد شما شرکت سهامی یا مسئولیت محدود باشد (و نه شخص حقیقی) حتماً در نظر داشته باشید که در صورت تخلف وی از قرارداد، خسارات وارد بر خود را از شرکای آن شرکت نمی‌‌توانید مطالبه کنید مگر این که خلاف این مسئله در قرارداد تصریح‌شده باشد.
• طبق قوانین مشارکت در ساخت برای لازم‌الاجرا شدن قرارداد نیازی به پرداخت پول یا درصد مشارکت در ساخت در همان ابتدای قرارداد نیست و به‌محض انعقاد قرارداد، تعهدات لازم‌الاجرا هستند.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24مراجعه کنید.

 

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

:: برچسب‌ها: مشارکت , مشارکت در ساخت , ساخت مشارکتی , شراکت , شهر24 ,
:: بازدید از این مطلب : 12

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0

قدرالسهممشارکت در ساخت چیست؟

قدرالسهم زمانی بیان می‌شود که زمین چند مالک داشته باشد. در این شرایط طبق قوانین مشارکت در ساخت، در ابتدا متراژ متعلق از هر یک از مالکان مشخص می‌شود و بعد از مشخص شدن این مقدار تقسیم‌بر متراژ کل زمین می‌شود که با این کار درصد مشارکت در ساخت هرکدام از مالکان تعیین می‌شود. به این مقدار قدرالسهم مشارکت در ساخت گفته می‌شود که فقط برای زمانی است که ملک چند مالک داشته باشد. در آخر نیز مقدار درصد مشارکت در ساخت که برای مالک در نظر گرفته‌شده بین مالکان تقسیم می‌شود. به‌عنوان‌مثال تصور کنید زمینی سه مالک دارد که هرکدام مالک دو دانگ از زمین هستند و به نسبت مساوی در آن زمین سهم دارد. در این زمین آپارتمانی ده واحدی ساخته می‌شود که طبق برآوردهای انجام‌شده در قوانین مشارکت در ساخت، شصت درصد سهم مالک و چهل درصد سهم سازنده تعیین می‌شود. در این صورت شش واحد به مالک رسیده و چهار واحد به سازنده. به دلیل اینکه ملک موردنظر سه مالک به‌صورت مشارکتی داشته است، شش واحد به‌طور مساوی بین سه نفر تقسیم‌شده و قدرالسهم مشارکت در ساخت هرکدام دو واحد در نظر گرفته می‌شود.

قدرالسهم مشارکت در ساخت مبلغی از پیش تعیین‌شده است که با توجه به میزان سهم از متراژ زمین مشخص می‌شود و نیازی به نوشتن و قید کردن در قرارداد ندارد.

 

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.

 

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

 

:: برچسب‌ها: شهر24 , مشارکت , ساخت مشارکتی , آگهی رایگان , خدمات مشارکت در ساخت ,
:: بازدید از این مطلب : 15

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0

قوانین مشارکت در ساخت:شرایط فسخ قرارداد از سوی مالک

در این وضعیت، اگر شرایط خاصی در قرارداد پیش‌بینی‌نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تأمین دلیل هزینه‌های انجام‌شده توسط سازنده را برآورد نموده و سازنده به نسبت آورده خود و درصد مشارکت در ساخت تعیین‌شده، در پروژه شریک خواهد بود. اما در این حالت مشکلات متعددی ناشی از اشتراک مالک و سازنده در ملک پیش خواهد آمد.

 برای اجتناب از چنین وضعیتی طبق قوانین مشارکت در ساخت بهتر است در قرارداد پیش‌بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها می­‌تواند هزینه­‌هایی که انجام داده را با کسر خسارات مطالبه نماید و هیچ‌گونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

 تعیین میزان درصد مشارکت در ساخت

به میزان درصد مشارکت در ساخت، سهم الشرکه گفته می‌شود که-سهم الشرکه طرفین در قرارداد باید بیان شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود. برای محاسبه سهم الشرکه هرکدام از طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین ارزش‌گذاری شده و سپس قیمت به‌دست‌آمده تقسیم‌بر ارزش کل پروژه ( ارزش کل سرمایه‌گذاری) شود.
طبق قوانین مشارکت در ساخت به‌عنوان‌مثال برای ارزش‌گذاری آورده یا سهم مالک ابتدا ارزش هر متر ازملک در منطقه معین‌شده و بر اساس آن میزان آورده مالک مشخص می‌شود، و بعدازآن با محاسبه هزینه ساخت و هزینه‌های اداری و هزینه‌های مربوط به مجوزها میزان آورده سازنده نیز مشخص می‌‌شود، جمع مبالغ مذکور ( آورده مالک و آورده سازنده) ارزش کل پروژه یا ارزش کل سرمایه‌گذاری را تعیین می‌شود و حاصل تقسیم هر یک از مبالغ آورده مالک یا آورده سازنده بر ارزش کل پروژه درصدی تحت عنوان سهم الشرکه هر یک از طرفین را مقرر می‌کند. اهمیت تعیین درصد مشارکت در ساخت برای سهم الشرکه ازاین‌جهت است که به‌عنوان‌مثال اگر سهم الشرکه مالک به سازنده ۶۰ به ۴۰ باشد و حاصل عملیات ساخت یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد در این حالت ۶ واحد آپارتمان سهم مالک و ۴ واحد آپارتمان سهم سازنده می‌‌شود.

 

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

:: برچسب‌ها: مشارکت در ساخت , سهم الشرکه , مشارکت , ساخت مشارکتی , قوانین مشارکت در ساخت ,
:: بازدید از این مطلب : 22

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0

در قوانین مشارکت در ساخت

تعهدات مالک:

مهم‌ترین تعهد مالک در قوانین مشارکت در ساخت، تسلیم ملک به سازنده است، حتی اگر این مورد در قرارداد ذکر نشده باشد زیرا اساساً این قرارداد بدون تسلیم ملک به سازنده به‌هیچ‌عنوان صورت نمی‌پذیرد. پس بدون اینکه این مورد به‌صراحت در قرارداد ذکرشده باشد، مالک موظف است به تعهد خود عمل کند. اما اگر به هر دلیلی مالک از تعهد خود شانه خالی کند و از تسلیم ملک به سازنده بعد از تعهد خودداری کند، حتی اگر این مورد در قرارداد نیامده باشد، سازنده یا شریک مالک می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و در دادگاه برای الزام به تسلیم ملک-حکم قانونی بگیرد. گرفتن این حکم در دادگاه هیچ ارتباطی با نسبت درصد مشارکت در ساخت ندارد و در هر شرایطی قابل دریافت است.

تعهدات سازنده:

از مهم ترین تعهدات سازنده یا مجری طرح را می‌توان به پیشبرد عملیات ساخت، پرداخت هزینه‌های ساختمانی و اداری پروژه و پرداخت اجاره‌بها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک و تقسیم عادلانه‌ی ملک مطابق با درصد مشارکت در ساخت دانست.

اما نکته اینجاست که غالباً در تعهدات سازنده طرفین بیشتر به اختلاف برمی‌خورند تا در تعهدات مالک؛ چراکه تعهدات سازنده تفاسیر مختلف داشته و نسبت به تعهدات مالک از وضوح کمتری برخوردار است و به نظر می‌رسد که تعدد این تعهدات و پیچیدگی آن­ها نیز خود مزید بر علت بروز اختلافات طرفین است.

علاوه بر موارد مذکور در بالا در قوانین مشارکت در ساخت تعهدات دیگری نیز برای سازنده برشمرده می‌‌شود مانند الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره.
درصورتی‌که سازنده تعهد خود به انجام عملیات ساخت را انجام ندهد می‌توان علاوه بر پیش‌بینی حق فسخ برای مالک مبلغی را نیز تحت عنوان وجه التزام در قرارداد در نظر گرفت (هرچند اگر ملک تخریب‌شده باشد و سازنده از ادامه ساخت سرباز زند خسارتی که به مالک تحمیل می‌شود سنگین و بعضاً غیرقابل‌جبران است). هم چنین اگر سازنده کیفیات، مصالح و مختصاتی که در قرارداد مقررشده را رعایت ننماید می‌توان در صورت امکان وی را ملزم نمود تا نواقص را برطرف نماید و اصلاحاتی انجام دهد و درصورتی‌که چنین امکانی وجود نداشته باشد نیز می‌‌توان از وی خسارت و وجه التزام مطالبه نمود که در این موارد تعیین خسارت بر عهده کارشناس است. برای تأخیر در پیشروی مطابق برنامه زمان‌بندی نیز علاوه بر پیش‌بینی حق فسخ، وجه التزام و خسارت برای مالک، در قراردادها برای تأخیر در تحویل ملک مبلغی تحت عنوان خسارت تأخیر تأدیه نیز در نظر گرفته می‌شود. هم چنین در مواردی که احتمال می‌‌رود اعمال سازنده خسارتی به همسایگان یا سایر اشخاص ثالث وارد کند می‌توان برای مالک این حق را در نظر گرفت که درصورتی‌که مالک مجبور به پرداخت خسارت به همسایگان و اشخاص ثالث درنتیجه نواقص یا اشتباهات عملیات ساخت شود، بتواند به سازنده مراجعه نموده و مبالغ پرداخت‌شده را از وی مطالبه کند.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

 

:: برچسب‌ها: مشارکت , مشارکت در ساخت , ساخت مشارکتی , شراکت , شهر24 ,
:: بازدید از این مطلب : 16

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0

مشارکت در ساخت چیست؟

سرمایه گذاری شخص یا اشخاصی به عنوان مالکین ملک و تعهد انجام عملیات ساختمانی و تامین هزینه ها از طرف سازنده یا سازندگان.

با توجه به تعریف بالا مشخص است که ریسک مالکین به مراتب بیشتر از سازندگان است چون برخلاف باور عمومی قرارداد آورده به آورده نیست!
یک طرف زمین (تمامی سرمایه) را در اختیار شخصی می­ گذارد که لزوما در ابتدای شراکت هزینه ای ندارد و متعهد به ساخت می باشد که شاید تحقق نیابد.
با توجه به نکته بالا حساسیت و دقت لازم را در انتخاب سازنده، نوشتن قرارداد و انتخاب مشاور داشته باشید.

 

۲.آیا مشارکت در ساخت به صرفه است؟

اولین قدم برای شروع به مشارکت برآورد اقتصادی پروژه است. در بسیاری از پروژه ها به دلیل عدم تامین متراژ اولیه، مشارکت در ساخت اقتصادی نبوده و فروش ملک تنها راه چاره است.

برای انجام برآورد اقتصادی باید به چند نکته توجه کنید:

الف) قیمت زمین مالکین چقدر است.

• برای تعیین حدود قیمت می­ توانید با مراجعه به سایت hmi.mrud.ir از آخرین قیمت معامله شده در محدوده خود اطلاع یابید.

ب) میزان تراکم مجاز ساخت (جواز) به چه صورت است؟

• برای انجام این کار می ­توانید با مراجعه به لینک زیر جهت استعلام شرایط اخذ پروانه­ ی ساختمانی اقدام نمایید.

ویدئو نحوه پیدا کردن کد ملک و بلوک

• با توجه به اطلاعات بالا مثلا ملکی را در نظر بگیرید که زمین آن ۵۰۰ متر است و ۶ واحد ۱۵۰ متری دارد و طبق ضوابط شهرداری امکان ساخت ۵ طبقه با سطح اشغال ۶۰ درصد وجود دارد و همچنین در نظر بگیرید که طبق عرف سهم مالکین از متراژ نهایی ۶۰% باشد.
  پس متراژی که پس از ساخت به هر مالک می­ رسد به صورت زیر است:

 

با توجه به متراژ نهایی مشارکت در ساخت در این پروژه جز نو شدن ساختمان سود دیگری ندارد و البته حداقل ۲ سال هم زمان می­برد (مشارکت همیشه بهترین راه نیست)

• از سوی دیگر مشارکت در ساخت باید در مقابل فروش هم به صرفه باشد حتما به این نکته توجه لازم را داشته باشید.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

:: برچسب‌ها: شهر24 , مشارکت , ساخت مشارکتی , آگهی رایگان , خدمات مشارکت در ساخت ,
:: بازدید از این مطلب : 17

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0

اینکه قرارداد مشارکت درساخت به چه نحوی و با چه تدابیری تنظیم شود که در جریان اجرای مفاد آن طرفین با مشکلات عدیده رو به رو نشوند موضوعی است که در گفت و گو با حسام عقبایی، وکیل پایه یک دادگستری و معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران، به آن پرداخته‌ایم.

قبل از اینکه وارد مسائل حقوقی مربوط به نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت شویم، به عنوان فردی که علاوه بر مسائل حقوقی، از شرایط بازار مسکن هم اطلاع دارید، بفرمایید که علت افزایش میزان قراردادهای مشارکت و بالا رفتن سهم این‌گونه قراردادها در ساخت‌وسازهای اخیر پایتخت چیست؟

در بیست سال گذشته یعنی تقریبا بعد از سال ۶۰ تا سال ۸۰ اغلب سازه‌هایی که احداث شدند از نظر کیفیت چندان استاندارد نبودند و همین عامل باعث شد تا هم‌اکنون ما با خیل عظیمی از واحدهای فرسوده مواجه باشیم که نیازمند نوسازی هستند. فضای گسترده‌ای که برای نوسازی بافت‌های فرسوده به خصوص در نواحی جنوبی شهر تهران ایجاد شده زمینه ساز ایجاد شغل جدیدی در ساخت و سازهای شهر تهران با عنوان «بساز و بفروش‌ها» را به وجود آورد که اینها شاید تا یک دهه قبل عموما ملکی را می‌خریدند و می‌ساختند، اما با افزایش قیمت ملک در یک دهه اخیر توانمندی سازندگان برای تبعیت از الگوی خرید زمین و سپس ساخت آن کمتر شد، به این ترتیب از آن زمان به بعد سازندگان به سمت مشارکت رو آوردند که از نظر اقتصادی هم برای آنها توجیه بیشتری دارد، چون از خواب سرمایه‌ای که برای زمین می‌خواهند هزینه کنند جلوگیری می‌کند. از طرف دیگر مالکان هم به این دلیل که خود اغلب توانایی سرمایه‌گذاری و دریافت وام‌های بانکی کلان را ندارند و از سوی دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز برخوردار نیستند، وارد حوزه مشارکت می‌شوند.

شرایط حقوقی مشارکت برای طرفین این نوع قراردادها چیست و طرفین باید به چه مواردی توجه ویژه داشته باشند؟

توصیه اول ما این است که اگر این قراردادها در مکان‌های مطمئن مانند دفاتر اسناد رسمی، دفاتر وکالت یا بنگاه‌های مشاوران املاک تنظیم شود، در وهله اول به نفع مالکان و مشاوران املاک است. بنابراین توصیه اولی که من به مالکان می‌کنم آن است که چون اغلب سازنده‌ها با مبانی ساخت و مبانی متعارف روز معاملات آشنایی بیشتری دارند و مالکان چنین تخصصی را ندارند یا ممکن است به برخی نکات توجه نکنند یا اینکه شرایط تمام معاملات و املاک به یک صورت نباشد، حتما به افراد متخصص و کاردانی که دارای پروانه کسب هستند مراجعه کنند.

نکته دوم اینکه برای تنظیم قراردادهای مشارکت روش‌های متنوع و متفاوتی وجود دارد و نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد مربوط به تعهدات سازنده و همچنین تعهدات مالک است؛ این تعهدات باید به نحوی باشد که شرایط تنظیم یک قرارداد را متعادل کند، یعنی شرایط یک طرفه نباشد و قرارداد به سمتی نرود که مالکان یا سازندگان در پروژه‌ای سرمایه‌گذاری کنند و در پایان دغدغه این را داشته باشند که قدرالسهم آنها تضییع شده است یا اینکه فضا برای سوءاستفاده یکی از طرفین فراهم شود، اما در برخی مواقع دیده می‌شود که مشارکت‌کنندگان چندین نفر هستند، مثلا سازندگان دو شریک هستند، اما مالکان ۱۵ واحد فرسوده در یک ساختمان هستند هر ۱۵ واحد هم سند مستقل دارد و می‌خواهند به جای ۱۵ واحد به علت بزرگ بودن زمین مثلا ۳۴ واحد بسازند، بنابراین در این میان به تعداد مالکان و سازندگان ایده، مطلب، مشکلات به خصوص، مسائل و... وجود دارد که همه اینها باید در قرارداد مشارکت در نظر گرفته شود و به یک نقطه مشترک برسند. اما اینکه این قرارداد به چه نحوی تنظیم شود که مورد توافق تمام مالکان و سازندگان باشد، مبحث مهمی است که باید به صورت بسیار جزئی و دقیق مشخص شود. در اولین قدم باید موضوع مشارکت که همان احداث واحد مسکونی یا هر مجتمع دیگری است و همچنین نحوه مشارکت مشخص شود.

اولین نکته‌ای که در رابطه با نحوه مشارکت مطرح است، مساله آورده طرفین است. آورده‌های دو طرف در قراردادهای مشارکت باید مشخص و روشن باشد. مالکی که می‌خواهد ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد، دقیقا باید به قیمت همان روزی که قرارداد در حال تنظیم است، مشخص کند که ارزش حقیقی ملک وی چقدر است.

چرا باید این برآورد انجام شود؟

در بسیاری موارد افراد از خود سوال می‌کنند که اصلا تعیین ارزش زمین چه ضرورتی دارد؟ حتی در برخی موارد ممکن است با این توجیه که اصلا تعیین ارزش زمین ضرورتی ندارد، در قرارداد ذکر کنند که مثلا متراژ زمین ۲۰۰ مترمربع است و قرار است در ۵ طبقه ساخته شود، براین اساس مثلا تعیین کنند که سه طبقه متعلق به مالک و دو طبقه متعلق به سازنده باشد. به این ترتیب مالک با این تصور که در همین حد کفایت می‌کند که میزان سهم خود را مشخص کند از تعیین ارزش قیمت روز ملک خود خودداری می‌کند، اما تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند، مثلا زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌های طرفین به طور دقیق لازم است. حتی اگر زمین امتیازات خاصی دارد، مانند کنتورهای برق و چاه‌ها که قابل انتقال به ساخت و ساز جدید هستند، باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود.

در مورد سازنده چطور؟

در مورد سازنده هم همینطور است و باید آورده‌های وی که شامل تعهد او برای ساخت پروژه‌ای با ویژگی‌های مشخص و معین است، به طور دقیق در قرارداد مشارکت درج شود، اما در حالی‌که آورده مالک شامل زمین و ویژگی‌های خاص آن به قیمت روز تعریف می‌شود در مورد سازنده باید تعیین آورده به نحو دقیق تری صورت گیرد و سازنده باید از همان ابتدا در بخش آورده‌ها به طور دقیق مشخص کند که هزینه‌هایی مانند صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، خرید تراکم، سند مالکیت و... به چه صورت خواهد بود؟ آیا این گونه هزینه‌ها جزو آورده‌های وی خواهد بود یا مالک نیز باید در قبال این هزینه‌ها سهمی را بپردازد؟ حال برخی سازنده‌ها به طور کلی این موارد را در قراردادها ذکر می‌کنند، مثلا عنوان می‌کنند که هزینه اخذ پروانه ساخت را متعهد شده‌اند. این در حالی است که در نتیجه نپرداختن به تک تک این موارد، سازنده پس از دریافت جواز ساخت، مثلا برای مابه‌التفاوت تراکم طبقه پنجم، با مالک دچار اختلاف می‌شود، چون این مورد را در قرارداد خود ذکر نکرده‌اند. به این ترتیب مالک باید از همان ابتدا از سازنده بخواهد که تکلیف این‌گونه موارد به روشنی در قرارداد مشخص شود.

بحث دیگری که در ارتباط با آورده‌ها مطرح است این است که بعضا املاکی که سازنده‌ها برای ساخت انتخاب می‌کنند ممکن است بدهی‌های احتمالی مانند عوارض شهرداری یا مالیات‌های اجاره و... داشته باشند که این‌گونه بدهی‌ها هیچ ارتباطی به سازنده ندارد و مالک نمی‌تواند بدهی‌های معوقه را به گردن سازنده بیندازد. به همین دلیل باید حتما در متن قرارداد به این نکته هم توجه شود که بدهی‌های احتمالی پلاک ثبتی مورد نظر یا ملک مورد نظر، بر عهده مالکان است. اگر این مورد در قرارداد تعیین تکلیف نشود ممکن است مالک بگوید که من ملک خود را با همین شرایط در اختیار سازنده قرار دادم و وی باید آن را پرداخت کند. در شروع احداث پروژه نیز هزینه‌هایی وجود دارد که این هزینه‌ها هم باید کاملا روشن شود. این هزینه‌ها به طور دقیق شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و... است که جزو آورده سازنده است و باید توافق سازنده با مالک در مورد تقبل این هزینه‌ها هر چه که باشد، به صورت بسیار دقیق و جزئی در قرارداد مشارکت قید شود.

 

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

 

:: برچسب‌ها: مشارکت , مشارکت در ساخت , ساخت مشارکتی , شهر24 , آگهی رایگان ,
:: بازدید از این مطلب : 39

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0

مشارکت در ساخت:کیفیت ساختمان فقط به مصالح مرغوب و اجرای خوب بستگی ندارد. یکی از مشکلات عمده‌ای که آپارتمان‌های امروزی از آن رنج می‌برند فقدان نقشه‌ معماری مناسب است. یک نقشه‌ معماری خوب باعث می‌شود بیشترین استفاده از فضا انجام شود و پِرت‌ها در ساختمان به حداقل برسد. این موضوعی است که امروزه با توجه به متراژ پایین آپارتمان‌ها اهمیتی دوچندان پیدا کرده است.

بهتر است قبل از بستن قرارداد مشارکت در ساخت، از پروژه‌های پیشین سازنده بازدید کنید و ببینید معماری ساختمان‌های اجرا شده به چه صورت است. چون سازنده‌ها معمولا از نقشه‌‍های معماری یکسان و تیپ در پروژه‌های مختلف استفاده می‌کنند، به همین دلیل مهم است پیش از بستن قرارداد مطمئن شوید که سازنده نقشه‌ معماری خوبی در اختیار دارد و بیشترین استفاده را از فضا، نور و غیره می‌کند.

6. میزان رضایت استفاده‌کنندگان از سازه‌های قبلی

کیفیت ساخت یک ساختمان به مرور زمان مشخص می‌شود. تمام ساختمان‌ها پس از پایان ساخت جلوه و نمای خوبی دارند، اما وقتی که چند خانواده‌ در آن مستقر می‌شوند و چند سال از آن استفاده می‌کنند، کیفیت واقعی خود را نشان می‌دهد. مثلا روز اول نمی‌توان کیفیت شبکه‌ لوله‌کشی، برق، سیستم گرمایش و… را تعیین کرد. بنابراین بهتر است با ساکنان فعلی پروژه‌های قبلی سازنده دیداری داشته باشید و ببینید چقدر از کیفیت سازه و تاسیسات خانه‌ خود رضایت دارند.

7. پایبندی به تعهدات اخلاقی و قانونی و سطح صداقت

صداقت در شراکت حرف اول را می‌زند. اگر شریک شما آدم دغل‌بازی باشد ممکن است هر آن سر شما را کلاه بگذارد و به نوعی به شما ضرر بزند. بنابراین مهم است که مطمئن شوید شریکتان انسان صادقی است و پای تعهداتش هم می‌ماند. البته این مورد را نمی‌توان در یک یا دو دیدار رو در رو تشخیص داد. پس در این زمینه بهتر است از کارشناسان خبره، بنگاه‌های مورد اعتماد و افرادی که در این حوزه مشغول به کار هستند پرس‌و‌جو کنید. گفت‌وگو با شرکای قبلی هم می‌تواند به شما در تشخیص این مورد کمک کند.

8. توجه به مبلغ بلاعوض

بلاعوض یا اُوِر یا قرض‌الحسنه مبلغی است که سازنده ابتدای ساخت پروژه به مالک می‌دهد تا او بتواند حین عملیات تخریب و نوسازی بنا، هزینه‌های اسکان در ساختمان دیگری را تامین کند. اولین نکته‌ لازم به توجه آن است که «بلاعوض» برخلاف آنچه از اسمش بر می‌آید کاملا «بدون عوض» نیست و سازنده مفت آن را در اختیار شما نمی‌گذارد. در واقع سازنده بخشی از ملک را از شما می‌خرد و مبلغش را نقدا به شما پرداخت می‌کند. بنابراین مهم است بدانید که بلاعوض هرچقدر هم که باشد عملا از جیب خودتان هزینه می‌شود.

میزان بلاعوض توافقی است، هر چند معمولا برای آن در بازار عرفی وجود دارد، اما گاهی اوقات دیده می‌شود سازنده‌ها به مالکان پیشنهاد بلاعوضی بالاتر از عرف می‌دهند تا بتوانند پروژه را از آن خود کنند. مهم است که شما به عنوان مالک در دام وسوسه‌ بلاعوض بالا نیفتید. معمولا سازنده‌های بی‌تجربه یا بی‌کیفیت برای اینکه برگ برنده‌ای داشته باشند بلاعوض بیشتری پیشنهاد می‌کنند. اگرچه ابتدای قرارداد مبلغ بیشتری از عرف به شما می‌دهند، اما چه بسا در نهایت به ضررتان شود.

از طرف دیگر باید این را بدانید که پرداخت بلاعوض کمتر از عرف هم نکته‌ای منفی محسوب نمی‌شود. بسیاری از سازندگان با تجربه، که کارشان کیفیت بالایی دارد، اسم و رسمی دارند، به واسطه‌ اسم و رسمشان واحدهای ساخته شده را حتی بالاتر از قیمت عرف می‌فروشند. این دسته از سازندگان معمولا بلاعوض کمتری نسبت به عرف پرداخت می‌کنند.

بنابراین مهم است که فریب مبلغ بلاعوض را نخورید. نه بلاعوض بالا ویژگی صرفا مثبتی است و نه بلاعوض کم ویژگی صرفا منفی. باید تمام جوانب سنجیده شود. در نهایت فراموش نکنید که بلاعوض هرچقدر که باشد هزینه‌ کردن از جیب خودتان است.

 برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

:: برچسب‌ها: مشارکت , مشارکت در ساخت , ساخت مشارکتی , شهر24 , آگهی رایگان ,
:: بازدید از این مطلب : 62

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0

مشارکت در ساخت:ویژگی‌های سازنده خوب

1. تخصص و تجربه

یکی از اصلی‌ترین ویژگی‌هایی که سازنده باید داشته باشد، تخصص و تجربه است. سازنده ممکن است مهندس، معمار تجربی یا بساز و بفروش باشد. مهندس معمولا متخصص‌ترین سازنده محسوب می‌شود، معمار تجربی در درجه‌ای پایین‌تر قرار می‌گیرد و بساز و بفروش هم تقریبا تخصصی ندارد. اما در مورد تجربه ممکن است گاهی تجربه‌ یک معمار تجربی از مهندسی تازه‌کار بیشتر باشد. بنابراین همیشه قبل از انتخاب سازنده باید به تخصص و تجربه‌ او توجه و فردی را انتخاب کنید که هر دو فاکتور را همزمان داشته باشد.

2. پشتوانه مالی

در قراردادهای مشارکت در ساخت هزینه‌های ساخت بر عهده‌ سازنده است. از آنجا که اجرای یک ساختمان از روز اول تا روز آخر پیوسته خرج دارد، سازنده باید پشتوانه مالی کافی داشته باشد تا بتواند از پس هزینه‌ها بر بیاید.

اگر پشتوانه مالی سازنده خوب نباشد در مراحل مختلف اجرای پروژه با کمبود نقدینگی رو‌به‌رو می‌شود و ممکن است به پیش‌فروش واحدها روی بیاورد. موضوعی که معمولا در نهایت منجر به اختلاف بین سازنده و مالک می‌شود. از طرفی سازنده‌ای که در همان مراحل ابتدایی با کمبود نقدینگی رو‌به‌رو می‌شود و واحدها را پیش‌فروش می‌کند، بعید است بتواند بدون مشکل پروژه را به پایان برساند. یا در موعد تحویل پروژه تاخیر خواهد داشت یا از کیفیت کار خواهد زد. به همین دلیل حتما پیش از عقد قرارداد از پشتوانه‌ مالی سازنده اطمینان حاصل کنید.

3. سابقه‌ کاری سازنده

برای ارزیابی یک سازنده بهترین کار بررسی سابقه‌ کاری او و پروژه‌هایی است که تا به حال اجرا کرده است. شما می‌توانید لیست پروژه‌هایی که اجرا کرده را به دست آورید، با مالکان صحبت کنید، کیفیت پروژه‌ها را بسنجید، از تجربه و تخصصش بپرسید، در مورد تعهد به کار و قول‌هایش پرس‌وجو کنید و ببینید آیا در پروژه‌های قبلی با مشکل بزرگی رو‌به‌رو شده است یا خیر.

یک سازنده‌ با تجربه اولا کیفیت کار بالایی دارد، ثانیا به خاطر اینکه چندین سال در این حرفه بوده است، در بخش‌های مختلف مربوط به ساخت و ساز، افراد زیادی را می‌شناسد که می‌توانند در صورت نیاز گره از کارش باز کنند. از آنجا که او نمی‌خواهد سابقه‌ و شهرت خوبش را خراب کند، بعید است کیفیت نهایی کار را پایین بیاورد یا از تعهداتش تخطی نماید.

معمولا تمامی سازندگان برای اینکه شما را ترغیب به بستن قرارداد کنند نمونه‌ای از پروژه‌هایی که تازه به اتمام رسانده‌اند را نشانتان می‌دهند؛ پروژه‌هایی که معمولا در مرحله‌ نازک‌کاری قرار دارند و به راحتی نمی‌توان کیفیت اجرای آن را سنجید. پس بهتر است قبل از بستن قرارداد خودتان هم به صورت محلی بررسی‌هایی در مورد پروژه‌های قبلی سازنده انجام دهید و با چند فرد متخصص مشورت کنید.

4. داشتن تیم اجرایی مجرب

همیشه سازنده‌ای که تیم اجرایی مجربی در اختیار دارد نسبت به سازنده‌ای که فاقد تیم اجرایی است، برتری دارد. برای مثال وقتی که سازنده تیم مخصوص اجرای فونداسیون، آرماتوربندی، بتن‌ریزی، دیوارچینی، نازک کاری و… دارد در هیچ‌کدام از مراحل اجرای پروژه با کمبود نیروی اجرایی رو‌به‌رو نمی‌شود، هزینه‌ نهایی کار پایین‌تر در می‌آید و در نهایت پروژه طبق برنامه‌‌ زمان‌بندی مورد توافق به اتمام می‌رسد.

 

 برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

 

:: برچسب‌ها: مشارکت , مشارکت در ساخت , ساخت مشارکتی , شهر24 , آگهی رایگان ,
:: بازدید از این مطلب : 40

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0

4. مشارکت در ساخت:رشد سرمایه و ارزش ملک

 

اگر بخواهید خانه‌ کلنگی خود را بفروشید عملا به خاطر خود بنا نمی‌توانید هیچ پولی از خریدار بگیرید و انگار دارید زمین خام را به خریدار می‌فروشید. این در حالی است که اگر بعد از فروش بخواهید خانه‌ دیگری (طبیعتا نوساز) بخرید، علاوه بر قیمت زمین، باید هزینه‌ ارزش بنا را هم به فروشنده پرداخت کنید. در واقع دو برابر ضرر کرده‌اید: یک بار از ارزش بنای خانه‌ کلنگی خود صرف نظر کرده‌اید و بعد ارزش خانه‌ نوساز را به فروشنده پرداخت کرده‌اید.

با مشارکت در ساخت می‌توانید این مشکل را حل کنید. وقتی خانه‌تان را بازسازی می‌کنید عملا دارید ارزش سرمایه خود را افزایش می‌دهید و حتی اگر نخواهید خودتان در آن خانه زندگی کنید، از فروش آن سود بسیار بیشتری عایدتان می‌شود. حتی فرزندانتان نیز از این اقدام هوشمندانه‌شما بهره می‌برند و این هم قطعا یکی از فواید مشارکت در ساخت است.

5. کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی

خانه‌های کلنگی هر روز ایراد جدیدی پیدا می‌کنند که باید هزینه و وقتی را صرف تعمیرشان بکنید. تازه بعد از تعمیر باز هم مثل روز اولشان نمی‌شوند چون به هر حال فرسوده شده‌اند. علاوه بر این مصرف انرژی در خانه‌های قدیمی بالاست. مثلا خانه‌های کلنگی پنجره‌های دوجداره ندارند، در نتیجه انرژی زیادی هدر می‌رود. سیستم گرمایش از کف ندارند بنابراین باید انرژی زیادی مصرف کنید تا خانه گرم شود. ممکن است موتورخانه قدیمی باشد و مصرف انرژی بالایی داشته باشد و… . همه‌ این مسائل در نهایت خودشان را در قبض‌های برق و آب و گاز نشان می‌دهند. با بازسازی اصولی خانه می‌توانید در این هزینه‌ها صرفه‌جویی کنید.

6. تبدیل سریع به نقدینگی

برای خانه‌های کلنگی به سختی خریدار پیدا می‌شود و این در حالی است که خانه‌های نوساز همیشه مشتری خودشان را دارند. اگر بخواهید سرمایه‌تان (خانه) را سریعا به پول نقد تبدیل کنید، یکی از بهترین راه‌ها بازسازی و نوسازی ملک است.

موارد بالا فقط بخشی از فواید بازسازی خانه‌های فرسوده بود که مشارکت در ساخت فرآیند آن‌ را بسیار ساده کرده است. البته این قرارداد مانند هر قراردادی خطرات و ریسک‌های خاص خودش را دارد که اگر نکات احتیاطی را رعایت کنید می‌توانید تجربه‌ی خوبی از این مشارکت داشته باشید.

و در آخر…

ساختمان‌های قدیمی و کلنگی از هر نظر برا ساکنین ساختمان دردسرساز هستند. اگر قصد فروش خانه قدیمی خود را دارید تا از شر مشکلاتش رهایی یابید و به آپارتمان جدیدی نقل مکان کنید بهتر است مشارکت در ساخت را مد نظر قرار دهید چون با این کار به جای یک واحد می‌توانید صاحب چند واحد شوید و ارزش سرمایه خود را حفظ کنید.

 

 برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

 

:: برچسب‌ها: مشارکت , مشارکت در ساخت , ساخت مشارکتی , شهر24 , آگهی رایگان ,
:: بازدید از این مطلب : 44

|

امتیاز مطلب : 0

|

تعداد امتیازدهندگان : 0

|

مجموع امتیاز : 0